Добавление новости

*#####* #######* ##* *## *#######* ########* ### *## ###***### ###***### ###* *## ##* *## ##* *## ##* *## ####* *## *###* ### *## ##* *## ##* *## ####* *## *#####* ###**## ###**#### ##* *### #####**## ###*### ####*## *######## ########* ######*## ##* *## ####*## *######* ########* ##*###### ##* *## ####### *### ###***### ##**##### ##* *## ##*#### *##* ##* *## ##* *#### ##***## ##*#### *###* ##* *## ##* *#### ##*#### ##**### *### ###***### ##* *### ####### ##* ### ###* ########* ##* ### *###### ##* *## *## #######* ##* *## *####*
icon_gotop
16+
autorisation
Войти | Регистрация
Региональная газета Черняховского района Калининградской области

Станислав Претко: «Будущее за непосредственным управлением»

2013-11-07

Вопросы управления многоквартирными домами, в частности, определенные Жилищным кодексом формы этого управления, являются наиболее животрепещущими не только для жителей нашего города, но и для всех россиян. Сегодня гость нашей редакции – исполняющий обязанности главы городской администрации Станислав Претко. Он расскажет черняховцам о преимуществах и недостатках того или иного способа управления многоквартирным домом. Думаю, подавляющее большинство наших читателей согласится с тем, что мнение Станислава Эдвардовича в этом вопросе вполне компетентно. Ведь не так давно именно он возглавлял одну из самых успешных управляющих организаций Черняховска – ООО «Наш дом».

- Станислав Эдвардович, напомните, пожалуйста, нашим читателям о том, какие же способы управления многоквартирным домом сегодня нам предлагает Жилищный кодекс.

- Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

- Каким образом  выбирается способ управления?

- Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Замечу, что  он может быть выбран или изменен в любое время также на основании решения общего собрания.

- Казалось бы, что легче – собраться и выбрать. Но в действительности многие черняховцы столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом. И что самое удивительное, больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление управляющей организацией достаточно распространены, то с «подводными камнями» непосредственного управления черняховцы только начали сталкиваться. Почему так?

- На мой взгляд, несмотря на то, что именно этот способ управления недостаточно проработан в действующем российском законодательстве, он все же самый оптимальный для собственников жилья. Попробую объяснить, почему. Но для начала небольшое отступление. Сложилось так, что при существующем размере платы за содержание и ремонт общего имущества, управляющим организациям невыгодно управлять малоэтажными и малоквартирными домами. Ведь чем меньше квартир в доме, тем выше, по логике вещей, должен быть размер платы. Но это все теория. На практике же увеличивать размер платы для отдельно взятых домовбез решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  никак нельзя. Объясняется это тем,  что подавляющее число собственников не желает принимать участие в общих собраниях и устанавливать размер платы за содержание и ремонт конкретно для своего многоквартирного дома. А потом зачастую жильцы таких домов во всех смертных грехах обвиняют управляющие компании. Мол, деньги им платят исправно, а они ничего не делают. Однако не стоит забывать, что управляющие организации выступают в качестве исполнителя коммунальных услуг и несут ответственность перед ресурсоснабжающими организациями. В нашем случае, перед муниципальными предприятиями «Теплоэнергетика» и «Черняховский водоканал», а также перед «Янтарьэнерго». То есть, управляющие организации отвечают перед этими предприятиями за стопроцентную оплату жильцами услуг. Но все прекрасно знают о том, и этот факт совсем не является секретным, что практически в каждом многоквартирном доме имеются неплательщики. Вот и получается, что управляющие компании вынуждены гасить их долги перед ресурсоснабжающими организациями за счет тех денег, которые поступают за ремонт и содержание общего имущества жилого дома. То есть, за нерадивых жильцов платят добросовестные собственники, так как управляющие компании и ТСЖ могут распоряжаться только теми платежами, которые поступили на их счет от добросовестных собственников и нанимателей.Недавно на примере собственной квартиры я посчитал, что 91 процент всех платежей уходит на оплату коммунальных услуг, и только 9 процентов – на обслуживание и ремонт общего имущества.

- Но позвольте, квитанции на оплату услуги по теплоснабжению, а также водоснабжению и водоотведению приходят непосредственно от «Теплоэнергетики» и «Черняховского водоканала»…

- Да, сегодня это так. Управляющие организации заключили договоры с этими предприятиями на переуступку прав требования. То есть, деньги за оказанные услуги по тепло- и водоснабжению, а также водоотведению собирают именно эти предприятия. Но, предположим, завтра в этих МУПах меняется руководство, и договоры благополучно расторгаются. И вновь управляющие компании города будут нести ответственность перед «Теплоэнергетикой» и «Черняховским водоканалом» по этим платежам населения. А теоретически такое вполне может случиться. И вот в этом случае на оплату коммунальных услуг уйдет  уже не 91 процент платежей, а все 98. И тогда на обслуживание и ремонт останется жалких два процента… Так что считайте, сможет ли управляющая компания, будь она семи пядей во лбу, отремонтировать, к примеру, хоть какую-то кровлю? Думаю, вряд ли… Но давайте не будем отвлекаться и вернемся к теме беседы. Так вот, при непосредственном управлении многоквартирным домом такая ситуация в принципе сложиться не сможет. Ведь при выборе жильцами такого способа управления многоквартирным домом договоры на водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и  газоснабжение, отопление заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей, что является безусловным плюсом.

- С договорами понятно. Хотя и тут возникает дополнительная морока – один собственник заключит договор, второй затянет с этим процессом. Но это ладно. А вот что касается обслуживания и ремонта общего имущества дома – какая организация этим будет заниматься?

- Сначала о «дополнительной мороке». Как я уже сказал выше, для того, чтобы выбрать тот или иной способ управления домом, необходимо собрать общее собрание собственников жилых помещений. И что мешает собственникам на этом же собрании при выборе непосредственного управления, избрать из своего  состава уполномоченное лицо, которому решением общего собрания доверить заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также со службами, занимающимися сбором и вывозом твердых бытовых отходов и аварийными службами. Что же касается обслуживания и ремонта общего имущества, то, как известно, непосредственное управление бывает двух видов. Первый, когда на этот способ управления уходят дома, в которых менее 12 квартир. Обслуживание жилья в этом случае осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных (обслуживающих)организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, и любая строительная организация. Второй вид, когда в доме более 12 квартир. В этом случае собственники жилья обязаны выбрать управляющую организацию. Собственники помещений на основании решений общего собрания заключают с управляющей организацией договор только на текущее содержание и ремонт общего имущества. В свою очередь, управляющие организации в этом случае не несут расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг, но обязаны будут содержать и ремонтировать общее имущество.

- Вы перечислили плюсы непосредственного управления многоквартирным домом. А в чем же его минусы?

- Не скрою, они имеются. Во-первых, законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей. Во-вторых, не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества. В-третьих, не определены периодичность и форма отчета обслуживающей организации. Конечно, все это можно прописать в договоре на обслуживание, но здесь требуются юридические познания.  Если же собственники сомневаются в представленном им на рассмотрение договоре, я рекомендовал бы обращаться за помощью к юристам. И все же я уверен, что будущее именно за этим способом управления многоквартирным домом, так как он самый оптимальный, как для собственников жилья, так и для управляющих организаций.

- А в чем еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

- Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности. В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома. Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке. Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома (до 12 квартир)жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт общего имущества. Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания. Но при этом собственникам не стоит забывать, что они должны заключить договоры не только с ресурсоснабжающими организациями, но и с предприятием оказывающем услуги по вывозу мусора, иначе в будущем их ждут штрафы.
Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом (без привлечения управляющей организации) является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Еще один минус в том, что при непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов. Но в данном случае в качестве альтернативы юридическому лицу решением организационных проблем может заниматься Совет многоквартирного дома или председатель этого Совета, который в силу положений Жилищного Кодекса обязан быть выбран в каждом доме.

- Станислав Эдвардович, что вы можете посоветовать тем, кто уже решил непосредственно управлять многоквартирным домом?

- Прежде всего, ощущать себя настоящими хозяевами дома, как того требует Жилищный кодекс. А это значит вовремя проводить обслуживание дома и ремонт. Как известно, денег всегда не хватает и мелкий ремонт, как правило, откладывается на потом. Потом маленькая протечка в крыше превращается в большую дыру, и на ее ремонт уже требуется значительно больше средств, чем в начале. Надо также строго следить за процедурой заключения договоров и вовремя проводить общие собрания. Это очень важно, потому что, как уже было сказано выше, бюджетные деньги на ремонт дома, находящегося в непосредственном управлении без управляющей организации, получить практически невозможно. При формировании региональных и муниципальных программ предпочтение отдается ТСЖ  и домам, находящимся в управлении управляющей организации. Надо также следить, чтобы самоуправление не превратилось в самоуправство. Управляющая организация, например, следит за тем, какой ремонт производится в той или иной квартире и соответствует ли он установленным требованиям. При непосредственном же управлении зачастую собственник в своей квартире самостоятельно производит ремонт отопительной системы, что может впоследствии отрицательно сказаться на работе отопительной системы всего дома. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы…

Очень важным считал бы обратить внимание на ошибки черняховцев, которые уже выбрали именно этот способ управления. В подавляющем большинстве собственники считают, что теперь им за содержание и ремонт плату вносить не надо, не желают они оплачивать и вывоз мусора. На практике получается, что из-за того, что не заключен договор на вывоз мусора, рано или поздно придется заплатить штраф, а потом и договор заключить. Но штраф будет выше сэкономленных сегодня денег на вывозе мусора. Вторая беда возникнет тогда, когда собственники не озаботятся своевременным заключением  договора с аварийными службами. Аварийная ситуация в доме, как вы понимаете, случай не редкий, и не дай Бога случится такое ЧП в выходные или праздничные дни. И Без соответствующего договора с «аварийкой» собственники жилых помещений, выбравшие способ непосредственного управления  домом, рискуют остаться один на один со своими проблемы. Люди начинают жаловаться в администрацию, в региональное правительство… Но все их жалобы тщетны, так как ни администрация, ни правительство не содержат аварийные службы. Они сегодня у нас все частные и работают за деньги тех, кто их нанял. Я знаю не один случай, где сегодня жильцы, сэкономив в месяц менее 100 рублей с квартиры, завтра вынуждены устранять нанесенный аварией ущерб на десятки тысяч рублей. Третьей, на мой взгляд, немаловажной проблемой является то, что при протечке кровли жильцы первых этажей отказывается принимать участие в ее ремонте, и собственникам, которые живут на последних этажах, приходится ремонтировать ее за собственные деньги. И наоборот, когда в подвале случаются проблемы, то, как правило, эту аварию приходится «расхлебывать» собственникам первых этажей.

В целом же, при грамотной организации, по моему мнению, непосредственное управление сегодня является самым оптимальным способом управления.

Ну что же, уважаемые читатели, сегодня мы попытались разобраться, какой же способ управления многоквартирным домом наиболее оптимальный. По мнению Станислава Претко, этот способ – непосредственное управление. Но что лучше конкретно для вашего дома – ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление, решать предстоит, конечно, только вам, уважаемые черняховцы. И напоследок. Тем, кому все же сложно принять самостоятельное решение, за консультацией можно обратиться в Общественную организацию «Жилищная солидарность», которая осуществляет прием населения по вопросам ЖКХ по вторникам и четвергам в офисе «Единой России» (помещение старого Загса) с 16 до 18 часов.

Беседовалам Е.Z.

1539

Оставить сообщение:

##* *## ##* *## *#####* ##* *## ### *## *#######* ##* *## ###* *## ###***### ##* *## ####* *## ##* *## ##* *## ##* *## ##* *## ####* *## ##* *## ##* *## ##* *## ##* *## #####**## ##* *## ##**### ###* ##*###*## ######*## ##* *## ##**##* *######* ##*###*## ##*###### ##* *## #####* *######* ######### ##**##### ##* *## #####* ****### ######### ##* *#### ###*### ##*### ##* *## ####*#### ##* *#### *#####* ##**##* ##* *## ###* *### ##* *### ##### ##* ### ###***### ### ### ##* ### *###* ##* *## *#######* ##* *## ##* *## *#* ##* *## *#####*